Der falsche Weg zum Eigenheim

Dieser Beitrag wurde am 23.3.2018 in der Frankfurter Rundschau veröffentlicht.

Ein gutes halbes Jahr hat die Regierungsbildung nach der Bundestagswahl gedauert. Die Probleme auf den städtischen Wohnungsmärkten sind in der Zwischenzeit nicht kleiner geworden – im Gegenteil, die Mieten und Immobilienpreise haben weiter kräftig zugelegt. Längst geht es dabei um mehr als bezahlbare Mieten für Haushalte mit geringen Einkommen. Das Wohnungsmarktproblem hat die Mitte der Gesellschaft erreicht. Auch gutverdienenden Haushalten fällt es immer schwerer, eine bezahlbare Wohnung zur Miete, geschweige denn zum Kauf zu finden.

Das lauter werdende Murren der Mittelschicht wurde offenbar erhört: Die neue große Koalition hat sich unter anderem auf das sogenannte Baukindergeld geeinigt. Familien mit einem Bruttohaushaltseinkommen von maximal 75.000 Euro, plus 15.000 Euro für jedes Kind, sollen über zehn Jahre 1.200 Euro je Kind und Jahr bekommen, insgesamt also 12.000 Euro je Spross, wenn sie für den eigenen Bedarf bauen oder eine Immobilie kaufen. Rund 90 Prozent aller Haushalte könnten davon profitieren. Klingt erst mal gut, doch so verständlich das Anliegen der Politik, den Weg ins Eigenheim erleichtern zu wollen, auch ist – vier gewichtige Argumente sprechen gegen das Baukindergeld in seiner jetzt ausgehandelten Form.

Erstens behandelt die Politik damit vorrangig die Symptome eines knappen Immobilienangebots und sich immer weiter aufheizender Wohnungsmärkte. Um die Erschwinglichkeit von Wohneigentum mittelfristig zu sichern, müsste vielmehr ein ausreichendes Angebot an Bauflächen bereitgestellt werden. Hier haben in der Vergangenheit vor allem die Kommunen ihre Hausaufgaben nicht gemacht. Eine Eigentumsförderung alleine löst also die grundlegenden Probleme nicht.

Der zweite Kritikpunkt verstärkt den oben genannten Aspekt. Das weit gefasste Instrumentarium dürfte vor allem den Wettbewerb um das knappe Bauland in den Städten anheizen. Baureifes Land kostet dort, wo mehr als eine halben Million Menschen leben, heute rund 60 Prozent mehr als im Jahr 2010. In Städten mit mehr als 200.000 Einwohnerinnen und Einwohnern sind es sogar 90 Prozent. Das alles bei rückläufigen Verkäufen von Bauplätzen – ein klares Indiz, dass die Reserven für Baugebiete allmählich aufgebraucht sind. Kaufwillige Haushalte nähern sich immer weiter der Grenze des Finanzierbaren. Das Baukindergeld verschiebt diese Grenze nur noch weiter nach oben, weshalb es letztlich zumindest in den Städten schlicht in höheren Bauland- und Immobilienpreisen verpuffen dürfte.

Als dritter Kritikpunkt kommt hinzu: Das Baukindergeld würde auch die Haushalte begünstigen, die so oder so eine Immobilie kaufen oder bauen würden. In diesen Fällen wäre ein Baukindergeld nichts anderes als ein teures Geschenk aus der Steuerzahlertasche.

Viertens fehlt eine regionale Differenzierung. Der Förderimpuls wäre in Märkten mit niedrigen Immobilienpreisen sehr groß und dort, wo die Knappheit bereits zu sehr starken Preissteigerungen geführt hat, etwa in großen Städten und Metropolregionen, sehr klein. Eine Familie mit einem Kind könnte bei der derzeit üblichen Verzinsung eines Kredits von zwei Prozent dank des Baukindergelds eine um rund 10.000 Euro höhere Verschuldung stemmen oder bei einer Laufzeit von insgesamt 25 Jahren die monatliche Rate um knapp 50 Euro reduzieren. Bei identischen Eigenkapitalquoten von 20 Prozent bedeutet dies, dass die monatliche Belastung für den Kauf eines durchschnittlichen Reihenhauses in Berlin durch das Baukindergeld um gut vier Prozent, in einer kleinen Stadt wie Detmold aber um gut sieben Prozent sinken würde. Damit wäre das Baukindergeld eine Art Bleibeprämie für den ländlichen Raum.

Viele dieser Probleme könnten die Koalitionäre mit einem Instrumentarium umgehen, das sie im Koalitionsvertrag selbst schon vereinbart haben: Bürgschaften der Förderbank KfW. Es sind nämlich häufig nicht die laufenden Kreditraten, die Haushalte vom Eigenheimerwerb abhalten, sondern das erforderliche Eigenkapital, das immer schwerer zu stemmen ist. Bürgschaften könnten dem begegnen und gleich mehrere Vorteile vereinen: Sie würden am tatsächlichen Eigenkapitalbedarf anknüpfen, also keine großzügigen Geschenke verteilen. Somit gäbe es auch keine regionale Verzerrung mehr – in den teuren Regionen würden größere Bürgschaften gewährt, in den günstigeren Regionen geringere. Und schließlich würden die eigenen vier Wände nicht erst durch die Förderung rentabel. Es würden nur Projekte unterstützt, die für sich genommen wirtschaftlich darstellbar sind. Die Gefahr, dass die Förderung allein in höheren Bau- und Immobilienpreisen verpufft, wäre wesentlich kleiner als beim Baukindergeld.

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