Steuererleichterungen für Luxuswohnungen

Gastbeitrag am 19.11.2018 auf ZEIT Online.

Die große Koalition will die Wohnungskrise lösen und mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen. Am Montag diskutiert der Finanzausschuss des Bundestags über Sonderabschreibungen für Investoren, um mehr Mietraum zu schaffen. Aber löst die Idee das Problem? Claus Michelsen, Konjunkturchef und Immobilienexperte am Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung in Berlin, ist skeptisch.

Die Bundesregierung hat eine die Wohnraumoffensive angekündigt und in der laufenden Legislaturperiode den Bau von insgesamt 1,5 Millionen Wohnungen versprochen. Neben zusätzlichen Millionen für den sozialen Wohnungsbau und dem bereits eingeführten Baukindergeld sollen Sonderabschreibungen für mehr Mietwohnungsbau sorgen. Diese haben ihre Wirksamkeit in der Vergangenheit bereits mehrfach unter Beweis gestellt: Schließlich wird den deutschen Investorinnen und Investoren ein besonders ausgeprägter Steuerspartrieb nachgesagt. Allerdings hat dieses Instrument auch schon den ein oder anderen Flurschaden hinterlassen: Die vielen westdeutschen Glücksritter, die in den Neunzigerjahren ihr Geld im ostdeutschen Immobilienmarkt versenkt haben, können ein Lied davon singen.

Der Finanzausschuss hat an diesem Montag über genau ein solches Vorhaben diskutiert. Ziel ist es einerseits mehr Wohnungen zu bauen, andererseits Wohnraum im “bezahlbaren” Segment zu schaffen – was genau das ist, bleibt allerdings unklar. Klar ist bislang nur: Die Bau- beziehungsweise Anschaffungskosten dürfen die Grenze von 3.000 Euro je Quadratmeter nicht überschreiten (die Kosten für das Bauland sind herausgerechnet). Diese Kosten können dann in den ersten vier Jahren zu 28 Prozent im Rahmen der Einkommensteuererklärung abgeschrieben werden. Das gilt für Vorhaben in München, Düsseldorf oder Berlin ebenso wie in Stendal, Vechta und Bad Saulgau.

So weit, so gut. Aber ob diese Vorschläge tatsächlich das Neubauvolumen dort fördern, wo es nötig ist, und zusätzlicher Wohnraum im erforderlichen Preissegment geschaffen wird, darf bezweifelt werden. Stattdessen könnten die Maßnahmen zu weiter steigenden Bau- und Immobilienpreisen sowie räumlichen Fehllenkungen führen. Einige dieser Aspekte können mit Änderungen im Entwurf geheilt werden. Anderen kann nur dann begegnet werden, wenn zusätzliche Maßnahmen getroffen werden: Es braucht mehr Bauland und die kommunalen Planungskapazitäten in den Bauämtern müssen wieder aufgebaut werden.

Gefahr von Mitnahmeeffekten

Grundsätzlich sind Investitionsanreize dann sinnvoll, wenn eine allgemeine Investitionszurückhaltung besteht, Investitionen aber dringend benötigt werden. Zwar mangelt es gerade in Städten an Wohnraum, allerdings fehlen dort weder Investoren noch notwendiges Kapital für die Finanzierung. Allein deshalb sind hohe Mitnahmeeffekte bei einer weit gefassten steuerlichen Förderung wahrscheinlich.

Aber die Förderung wird auch in Regionen gewährt, in denen offensichtlich kein Wohnungsmangel besteht und die weitab der Zentren liegen, die sie möglicherweise durch Neubau in der Peripherie entlasten könnten. Und genau dort entfaltet die Förderung ihren größten Anreiz: Wo die Bodenpreise nicht ins Gewicht fallen, ist die Förderrendite insgesamt höher: Der Anreiz ist groß, mehr in die abschreibungsfähigen Kosten der Gebäude zu investieren. Es werden also voraussichtlich nicht Wohnungen im unteren Preissegment entstehen, sondern eher teurere Wohnungen errichtet werden. Das könnte in der derzeitigen konjunkturellen Lage kontraproduktiv sein, wenn sich dadurch Bauleistungen weiter verteuern. Und auch die Knappheit beim Bauland lässt erwarten, dass eine zusätzliche Nachfrage zumindest in den Ballungszentren den bereits jetzt kräftigen Preisauftrieb weiter befeuert.

Neben mehr Wohnraum sollen die Steueranreize auch zu Umlenkungen der Investitionen in das mittlere bis untere Preissegment führen. Da aber sowohl die maßgeblichen Anschaffungs- und Herstellungskosten selbst in den großen Städten teilweise weit unterhalb der gezogenen Grenze von 3.000 Euro liegen, dürfte dieser Effekt weitgehend ausbleiben. Denn die meisten Investoren kommen trotz dieser Hürden in den Genuss der staatlichen Unterstützung, ohne ihr Vorhaben verändern zu müssen. Und auch hier ist die regionale Dimension unberücksichtigt. Preise und Baukosten variieren deutschlandweit erheblich. In der einen Region würde “Luxus” gefördert, in der anderen nur eine Bretterbude.

Diese Fehlkonstruktionen ließen sich heilen. Denn es muss nicht bei den Einheitswerten bleiben, die derzeit im Gesetzentwurf stehen. Es gibt regionale Informationen über die durchschnittliche Höhe der Neubaukosten und auch über das regionale Immobilienpreisniveau. Daraus ließen sich Grenzen ableiten: Die Förderung könnte etwa nur den Vorhaben gewährt werden, die ein Viertel unterhalb der regionalen Durchschnittswerte liegen. Dies hätte zur Folge, dass in Hamburg bei 1.800 Euro, in Berlin bei 1.600 und in Bayern die Förderung bei knapp 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche abgeschnitten würde.

Besser wäre es Baulücken zu füllen

Ein zentrales Problem ist aber, dass es an Flächen für Neubauten fehlt. Erfolgsversprechender erscheint daher eine Förderung von Maßnahmen im Bestand und das Füllen von Baulücken. Dies wären Möglichkeiten, Wohnraum zu schaffen, ohne bereits aktive Investoren aus dem Markt zu drängen.

Die Potenziale der Nachverdichtung (das Bauen in zweiter Reihe, Aufstocken von Häusern) ist Studien zufolge noch längst nicht ausgeschöpft. Der Charme ist offensichtlich: Neuer Wohnraum würde genau dort entstehen, wo die Nachfrage groß ist. Zudem wären Investoren nicht gezwungen, hohe Grundstückspreise in die Kalkulation ihrer Vorhaben einzubeziehen, denn diese wurden ja bereits in der Vergangenheit gekauft. Nachverdichtung wirkt zudem der Zersiedelung entgegen und reduziert den Flächenverbrauch. Dürfen die Städte dann noch festlegen, in welchen Gebieten die Unterstützung gewährt wird, wäre auch eine vernünftige Stadtentwicklungspolitik möglich.

Anstelle der geplanten Abschreibungen erscheint es gerade bei Bestandsmaßnahmen sinnvoll, Zuschüsse oder auch Kreditabsicherungen als Ersatz für möglicherweise fehlendes Eigenkapital zu gewähren. Das könnte einen sinnvollen Beitrag zur Lösung des Wohnungsmarktproblems leisten.

 

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